Liten fare for boligkrakk

Av Elisabeth Holvik - 11.mai.2007 @ 10:29
Boligprisene har hatt en rekordsterk prisstigning de siste 14 årene. Regnet reelt er prisene om lag tredoblet i denne perioden.

Både lengden på prisoppgangen og styrken har vært overraskende for mange. Flere trekker parallellen tilbake til oppgangsperioden på 1980-tallet og advarer om at det nå som da vil ende med et kraftig prisfall.

Det sies at de fem dyreste ordene i det engelske språket er «it is different this time». Jeg vil allikevel driste meg til å bruke nettopp denne forslitte frasen når jeg sammenligner faren for et boligkrakk nå med det vi hadde på slutten av 1980-tallet.

Bakgrunnen for krisen i 1980-årene var preget av særlig tre forhold:

  1. Frislipp av kreditt og lav rente.
    På 1970-tallet og 1980-tallet var det store svingninger i norsk økonomi. Den økonomiske utviklingen var preget av høy inflasjon, en politisk styrt lav rente i håp om at det skulle gi høy sysselsetning, og hyppige devalueringer for å hjelpe eksportindustrien. Kanskje mest skadelig for økonomien var kredittliberaliseringen på 80-tallet uten å samtidig slippe renten fri. Den bidro til oppbyggingen av en kraftig kredittvekst ettersom rentene ble holdt nede selv om prisstigningen og verdien av skattefradraget for renteutgifter steg. Høy inflasjon presset frem kraftige lønnsøkninger utover på 1980-tallet.
  2. Jappetid og endret mentalitet.
    Med kredittliberalisering, en politisk styrt lav rente og kraftig lønnsøkning økte optimismen utover på 80-tallet. Jappetiden var et faktum. Denne mentalitetsendringen gjorde at det ble akseptabelt å lånefinansiere forbruk; alt fra bolig, bil, sydenturer og champagne.
  3. Feil pengepolitikk.
    På 70- og 80-tallet trodde en at en kunne øke sysselsetningen ved å holde renten lav og akseptere litt høy inflasjon. Dette har i ettertid vist seg å ikke være mulig. Dette hadde sentralbanken i Tyskland forstått for lenge siden, og på midten av 1980-tallet endret også Paul Volker, sentralbanksjefen i USA på den tid, pengepolitikken i retning av å bekjempe inflasjon. Først i 1986, etter kredittboblen og kostnadssjokket, ble det erkjent at den økonomiske politikken måtte legges vesentlig om i Norge. Siden vi ikke selv hadde noen tradisjon med å styre etter et inflasjonsmål valgte en å låne troverdighet fra den tyske sentralbanken ved å holde en fast valutakurs mot ECU (i realiteten mot den tyske mark). Den faste kursen ble dermed ankeret for inflasjonen i Norge - og var altså ikke en hjelp til konkurranseutsatt industri som mange tror. Fast valutakurs var et avledet mål for å oppnå lav og stabil inflasjon Da kostnadene ved gjenforeningen av Tyskland bidro til høye renter i Tyskland måtte Norge følge etter for å holde valutakursen stabil. Konsekvensen ble et dobbelt sjokk for husholdningene: både høy rente og høy arbeidsledighet. Mange mistet jobb og dermed muligheten til å betjene et stadig dyrere boliglån.

Noe er likt
Ser en på situasjonen nå så kan man om man legger godviljen til si at dagens økning i avdragsfrie lån og økningen av rammelån er en parallell til kredittliberaliseringen på 1980-tallet. Det er også tendenser til jappetid - i alle fall om man ser på enkelte miljøer rundt Aker Brygge.

Men mye er forskjellig
Det er allikevel flere vesentlige forskjeller. Viktigst er den formuesoppbygging som har skjedd både på offentlig og privat hånd.

Norge høster nå store gevinster av den sterke veksten i de asiatiske landene og endringene i arbeidsdelingen mellom land. Vi kan importere billige varer fra Asia, mens prisene på våre eksportvarer øker sterkt, noe som avleirer seg i høy inntekt og sparing på statens hånd, økt kjøpekraft i husholdningene og god inntjening i næringslivet. Det er dels veksten i husholdningenes inntekter som driver veksten i boligprisene. Samtidig kan de gode tidene og de statlige overskuddene ha skapt en trygghet som også påvirker husholdningenes sparing og kjøp av boliger.

Riktig pengepolitikk!
Kanskje den viktigste forskjellen er at pengepolitikken i dag er rettet inn mot et direkte inflasjonsmål ? og ikke et indirekte via en fast valutakurs. Dermed er det svært lite sannsynlig at norske husholdninger vil rammes av det doble sjokket som høy arbeidsledighet og høy rente representerte på begynnelsen av 1990 tallet. Slik sett får vi håpe Norges Bank får beholde både inflasjonsmålet og sin uavhengighet.

Hva kan vi vente fremover?

Veksten i boligprisene kan i stor grad forklares av utviklingen i inntekter, arbeidsledighet, renter og boligbygging. De viktigste driverne av boligprisene vil fortsatt virke positivt fremover.

Fortsatt lav rente. De uvanlig lave kortsiktige rentene har bidratt til den sterke veksten i boligprisene. I tillegg har Norges Bank oppnådd troverdighet i sitt arbeid med å sikre lav og stabil inflasjon ? og dermed er det skapt et inntrykk av at rentene vil forbli lave for alltid. Så lenge renten er lavere enn det Norges Bank har antydet som et normalt nivå (styringsrente på 5.25%) virker renten stimulerende på økonomien. Med det tempoet Norges Bank har lagt opp til vil renten først bli normal i første kvartal neste år.

Demografi. Det samlede antallet boliger i Norge, som er vel 2,2 millioner, endrer seg lite fra år til år. Økt etterspørsel etter boliger vil derfor på kort sikt i første rekke slå ut i økte priser. På 1990-tallet ble det bygget ganske få boliger i forhold til befolkningsveksten. Befolkningen har dessuten økt mer de siste årene som følge av høy innvandring. I fjor økte folketallet med over 40 000 og flyttestrømmen gikk stort sett til de store byene.

Økte kostnader. Økte krav til standard og nye byggeforskrifter trekker kostnadene ved å bygge boliger og dermed stiger nypris på boliger.

Skattemotivert sparing i bolig.
Etter at regjeringen i fjor fjernet skattefordelen ved å spare til egen pensjon sto boliginvestering tilbake som den eneste skattemotiverte investeringsklassen i Norge. Dette har bidratt til en økt interesse for boliginvesteringer som rent investeringsobjekt. Siden belånte boliginvesteringer er en glimrende måte å få ned formuesbeskatningen på bidrar formuesbeskatningen i samme retning.


Bolig trolig god investering også i fremtiden
Det markerte fallet i sparingen er trolig et uttrykk for at husholdningene i større grad lånefinansierer investeringer. At forventet avkastning på aksjer har falt har fått Finansminister Kristin Halvorsen til å øke petroleumsfondets aksjeandel og åpnet for muligheten til å investere i andre aktivaklasser som eiendom. At norske husholdninger gjør som finansministeren gjør og ikke som hun sier er et godt bevis for at de i stigende grad er både rasjonelle og er seg sitt ansvar bevist mht å spare til egen pensjon.

Jeg tror eiendom vil vise seg som en god investering for de med lang investeringshorisont også fremover og at faren for et kraftig prisfall er lav.

Kommentarer:
Postet av: Jeppe

Om jeg har forstått riktig, så har alle langvarige krakk i boligmarkedet vært utløst av en kombinasjon av høyere rente og høyere arbeidsledighet. Da får folk problemer med å betale gjelda samtidig som jobben er usikker - og dermed går utbudet i været.

Vi får sikkert en liten korreksjon snart. Og noen folk har kjøpt katta i sekken. Men sålenge lønnsveksten er høy, utbyggingen ikke møter etterspørsel, og renta er moderat - så tviler jeg også sterkt på at det blir krakk.

11.mai.2007 @ 11:21
Postet av: Joppe

Alle krakk har noen fellestrekk:

Ingen så dem komme før de kom.

Det var ingen grunn til at de skulle komme før de kom.

11.mai.2007 @ 11:41
Postet av: georg

Oljeprisen vil sannsynligvis holde seg høy i overskulig fremtid. Så lenge den gjør det så vil den norske kronen være sterk,renten relativt lav offentlige budsjetter høye og lav arbeidsledighet. I det hele tatt. En eim av Kuwait økonomi vil sørge for at boligprisene i norge vil fortsette opp.

11.mai.2007 @ 12:18
Postet av: Skeptisk

Å si at det ikke blir et krakk fordi årsakene for forrige krakkk ikke er tilstede er vel litt utilstrekkelig argumentasjon? Kan vel godt få et krakk fordi noen ANDRE forhold er tilstede denne gang...

11.mai.2007 @ 12:24
Postet av: Endamer skeptisk

Grunnen til at et krakk er på gang er at folk har bydd urasjonelt høyt i det siste. Viktigste grunnen til det er at besserwisserne i media lurer folk til å tro at prisene vokser inn i himmelen, samtidig som rente og ledighet kommer til å holde seg lave i all evighet. Hadde journalistene hatt bedre kunnskaper om stokastikk så hadde vi sluppet denne euforien.

11.mai.2007 @ 12:52
Postet av: krakk!

Hennes historiske framstilling er ikke helt grei; selv om renta var politisk styrt på 80-tallet, betyr ikke det at den var lav. Den var to-sifret - og det allerede FØR Tyskland ble samlet. Noe annet er at hun fullstendig overser boligmarkedets sykliske natur. I U.S.A. regner man med krakk ca. hvert 18. år. Siden forrige boligkrakk kom i U.S.A. i 1989, stemmer dette forøvrig godt med markedssituasjonen der i gården. Krakket kom forøvrig her til lands like etterpå....Holvik bør også merke seg at kvaliteten på bankhåndverket ikke er nevneverdig bedret i løpet av disse årene - boliglån på både 4 og 5 ganger inntekt er ikke uvanlig idag. Om formuessituasjonen er bedre i dag, har nok dette mer med tallmagi, enn med virkelighet å gjøre. Boligprisene er inflatert som følge av enorm kredittvekst (særdeles billig kreditt)i kjølvannet av dot.com boblen, og dette gjelder samtlige vestlige land. Mye av den økonomiske oppgangen skyldes nettopp boligboomen, i U.S.A. regner man med at mellom 30 og 40% av alle nye jobber de siste årene skyldes boligsektoren. Hva skjer når dette reverseres? Merk at de landene som har fallende boligpriser i øyeblikket; f.eks. U.S.A, Danmark og Spania i likhet med Norge har hatt betydelig økning i folketallet, og at de samme landene også har lav arbeidsløshet...Avslutningsvis vil jeg be Holvik om å lese den nye boka til Schiller (forøvrig samme man som forutsa dot.com boblen i 2000....)

11.mai.2007 @ 13:23
Postet av: Alene på visning i Bergen

Har vært alene på visning på flere attraktive boliger i det siste. Ingen andre som legger inn bud, men siden jeg begynner lavt har jeg ikke fått tilslag. Gidder ikke by mot meg selv heller, da venter jeg til selger(ne) blir desperate...

11.mai.2007 @ 13:58
Postet av: André

Hmmm.. Felles for mange av komentarene er vel: de fleste som tror på krakk, har ikke leilighet. Og vica versa:-)

11.mai.2007 @ 15:31
Postet av: Svein

Dersom André har rett så er i så fall jeg unttaket som bekrefter regelen. Min leilighet har steget fra 1M til 2M samtidig som hus har steget fra 1,5M til 3,5M. Med andre ord har gapet mellom min leilighet og hus økt.
Gleder meg til en korreksjon som også vil bidra til og reversere noe av det økte prisgapet. :-)

11.mai.2007 @ 15:46
Postet av: Jacob

Det er gode grunner for å sammenligne oss med 80-tallet, men dagens forbruk er finansiert av boliggjeld fundet på unaturlig høye boligpriser. Det er matematisk grenser for hvor lenge man kan finansiere forbruk og videre prisstigning på bolig gjennom inntekt.

Men for all del, det er godt at bedrevitere og "seniorøkonomer" ser kun himmelen som begrensning (disse samme menneskene har jo aldri vært i stand til å forutsi noe som helst tidligere)- jo flere mennesker som lukker øynene og signerer på gjeldsøkning, dess større blir et evt. fall

11.mai.2007 @ 16:39
Postet av: Stian

What goes up, must come down.

12.mai.2007 @ 02:19
Postet av: Andre

Denne artikket av en eiendomsmegler eller en bank "rådgiver" med oppgave å roe nervøsiteten slik at enda fler belåner seg maksimalt opp. Poenget med privatøkonomi og investering i bolig er RISIKO. De fleste tar nå nedbetaling over mer enn 20 år. Hvem vet hvor rentene er om 5-6 år? 10% er ikke mer usannsynlig enn 5%. Plutselig er det fugleinfluensa i Kina og vår importerte deflasjon er borte.. Hva skjer dersom renten blir høyere enn de fleste har trodd? Jo kjøpekraften reduseres og alle de "nye" jobbene som ble skapt i høykonjungturen er borte. Da kommer abriedsledigheten og prisene på bolig stuper. Det er denne risikoen man tar som privatperson. Dagens priser er latterlig høye. 30 minutter med et regneark bør vise de fleste at de i værste fall blir sittende forgjeldet i sin lille 2-roms til de nærmer seg 60... Ikke akkurat kuult det.

12.mai.2007 @ 09:04
Postet av: Kjell

Andre skriver om renta at det ikke 10% er mer usannsynlig enn 5%. Jo, det er det - se på de langsiktige rentene. Man kan jo binde lånet i 20 år på 5,5,%

12.mai.2007 @ 10:20
Postet av: Leif W

Mange gode momenter på hvorfor det ikke skal krakke. Og om et "krakk" på minus 20% bare skader de som har kjøpt på speculasjo for kortsiktig realisering får jo så være.

Men hva skjer hvis f.eks. Kristin Halvorsen får igjennom vedtak om full eiendomsbeskatning av bolig nr 2+, og legger dette nivå som i danmark (ca 1% av markedsverdi)
Da skal i noen områder 20-30% av eiendommer ut på markedet, og alle kalkyler rundt nye boliginvesteringer går til H... (eks Forneby/Bjørvika) Jeg frykter jo at de røde er istand til det!!

12.mai.2007 @ 11:53
Postet av: Prøver å Etablere seg

Lurer bare på hvor mye hun fikk fra eiendomsmeglerforeningen for dette?
Dessuten de 3 første punktene hun ramser opp som ting som er forskjellige fra 80-tallet er jo nettopp slik det er i dag. Som eks. man kjøper ikke en Range Rover til 1,5 mill for behov og kvalitet for å si det sånn.... og disse selger som hakka møkk...

12.mai.2007 @ 12:20
Postet av: Til georg

Du høres ut som en utmerket gjeldsslavekandidat.....

12.mai.2007 @ 12:27
Postet av: Pål

Det er en svært viktig årsak til krakket i 1988 som er utelatt i den historiske fremstillingen. Skattesystemet ble endret ved at rentefradraget ble redusert med opptil 70% fra ett år til neste. Dette satte mange i en håpløs situasjon. Selv opplevde jeg at inntektsskatten min økte fra 40.000 til 120.000 fra ett år til neste. Med en lønn på bare 270.000 kr og store renteutgifter (lån 800.000 og rente 17%) ble det ikke penger igjen til mat. Takk til Gro Harlem Brundtland og AP.

12.mai.2007 @ 12:53
Postet av: Lis

De grådige meglerene har i stor grad skyld i de kraftige boligprise. Til høyere de klarte å presse prisene opp, til mer provisjon ble det i lomma på dem. Dessuten har ikke meglerene kontroll på hva de selger og til hvilken verdi. I Stavanger har jeg sett på flere leiligheter. Hvis en flott nyoppusset leilighet blir solgt for god pris og det kommer et renoverings prosjekt av samme type leilighet en uke etter, setter megleren samme pris som den siste gikk for. Dermed tror de stakkars nye kjøperene at det er dagens pris og betaler med glede. Ingen tenker på hva det egentlig koster å renovere leiligheten og hvor dyr den blir til slutt. SKAM DERE MEGLERE!! Dessuten er det også mange dumme kjøpere. Har en kamerat som kjøpte et hus her om dagen. Husets prisantydning stod i 3mill og det kom inn bud på 2,5 mill. Min smarte kamerat slo til med 600.000 umiddelbart og fikk selvfølgelig huset. Han er overlykkelig og syntes han gjorde et kanon kupp!!!! Er det rart boligprisene går i været,da med denne kombinasjonen av grådige megler og "korka" kjøpere? Håper de forsvinner fra markedet!

12.mai.2007 @ 13:56
Postet av: Meg

Man må lese innlegget ut fra at dette ikke er journalistikk, men en kommentar. En kommentar hvor bidragsyteren har sterke personlige interesser i det aktuelle markedet.

Kommentatoren (bloggeren), Elisabeth Holvik, er sjeføkonomi i Norsk Privatøkonomi, et selskap som i stor grad lever av privatpersoners boliginvesteringer.

Ta derfor kommentaren med en så stor klype salt som du synes dette betinger :-)

12.mai.2007 @ 14:42
Postet av: Andy

Ser at de fleste her er negative til å kjøpe bolig i dagens marked.

Har man ett langt perspektiv, skjønner jeg ikke at man tør å ta risikoen ved å ikke eie eiendom.

Eiendomsmarkedet svinger naturlig nok som alle frie markeder og ingen kan si med sikkerhet når en korreksjon kommer. Kan bli fryktelig dyrt å vedde på at markedet kommer ned.

Tenk dere nøye om før dere gambler med fremtiden.

12.mai.2007 @ 19:27
Postet av: Ida

Andy, enig med deg!!

12.mai.2007 @ 19:32
Postet av: Børge Svanstrøm Amundsen

Jeg observerer at artikkelforfatteren hevder vi har lav inflasjon og jeg regner med at hun da tar utgangspunkt i KPI-tallene. Imidlertid sier disse oss svært lite om den reelle inflasjonen. Påstanden om prisstigning som følge av økt kjøpekraft er en smule naiv da billige boliglån, altså lav rente, er årsaken til låneveksten. Dette er ikke snakk om utlån av oppsparte midler - dette er inflasjon. Monopolpengene har åpenbart rukket å nå børsen, og den siste tids oppgangen er egentlig ikke noe annet enn en illusjon - pengeverdien synker - sagt på en annen måte: Det er prisstigning i aksjemarkedet, og ikke økt vekst.

12.mai.2007 @ 21:23
URL: http://www.dnof.no/
Postet av: Boligeier

Må bare le av folk som tror og håper på krakk. Her er løsningen: Finn en bolig du kan bo i noen år og bind renta for 15 år til 5,5%. Om 15 år har du bodd trygt og god OG har gjort en strålende investering.

Kjøpte selv enebolig i Oslo i 1997 og behold ungkarskåken på Majorstua for utleie. Begge er gjeldfrie nå, så personlig blåser jeg i hvor renta går.

13.mai.2007 @ 07:38
Postet av: Edruelig

Håløst med alle hausere som mener at "kjøp bolig i et langsiktig perspektiv". Problemet er 1) At det man får kjøpt selv med ekstreme lån er for lite og dårlig. 2)At man selvfølgelig ikke har tenkt å leie hele livet, men man ønsker ikke gå inn på topp. Så enkelt er det. De som ikke kjøper i dag er fornuftige og gjør kanskje sitt livst smarteste valg. Risikoen for videre prisoppgang de neste årene er liten sammenlignet med risikoen for kollaps og kraftig prisfall.

13.mai.2007 @ 09:19
Postet av: undrende

Hei alle sammen :-)
Forstår ikke noe annet enn at det må være en slags "jappetid" for tiden?
Fikk nettopp i posten en innvilget kreditt fra banken min på kr.30 000,-. Det var bare å signere. Jeg har ikke bedt om kreditt!

13.mai.2007 @ 15:06
Postet av: Aina Johnsen

Jeg har fulgt med i boligmarkedet i 12 år, og har jobbet som boligjournalist i fire av dem. Dette er en veldig vanskelig øvelse som minner om "tenk på et tall". Det går bra med Norge, vi har manko på boliger der folk vil bo og byggekostnadene er nå så høye at utbyggerne kvier seg til å starte nye prosjekter. Ergo kan prisene gå ytterligere opp. På den annen side er det tross alt grenser for hvor høyt opp vanlige folk kan gå for å skaffe seg en vanlig bolig. Rentene er på vei opp og mange har spekulert i dyre leiligheter med avdragsfrihet. Det kan fort smelle, når avdragene skal betales samtidig som at renten er "høy". Min erfaring er at boligmarkedet er veldig preget av psykologi. Selgerne blir fort nervøse dersom de frykter at de ikke får solgt innen rimelig tid. Samtidig lar kjøperne seg fort gire opp i latterlige budrunder. Jeg må innrømme at jeg har ventet på en korreksjon i mange år, og er overrasket over at studenter tar opp millionlån uten egen sikkerhet. Tror de at alt kan vokse opp i himmelen?

13.mai.2007 @ 15:42
URL: http://www.lekegrinda.com
Postet av: Oddsi

i følge 7 års statistikken (7 gode,7 magre) skulle korrekjonen egetlig ha kommet rundt 2000. Den uteble, og nå er vi ved neste bølgetopp. Forskjellen nå mot 2000 er tilbudene på lån. en overveiene del av tv reklamene er fra finans, og spør du så får du. Slik var det også på 70 og 80 tallet. I tillegg er det stadig flere som tar av i bil/båt/hytte markedet. Lønningene øker mye, og alle legger merke til enkeltes "bonuser" i multi million klassen. Alle som har investert i aksjer siste 14 år har hatt gevinst. De få som har tapt har hatt griseuflaks. Nå låner mange for å investere i aksjer, og fallet blir stort. Krisemaksimering? kansje det, men det har også vært fred og fordragelighet i vår del av verden unaturlig lenge. Vi er på overtid på alle fronter.

13.mai.2007 @ 19:18
Postet av: intervall

Har hørt at det er et intervall i europa på ca.18-20 år mellom hvert boligkrakk. Har vel en stund til da før den er her.

13.mai.2007 @ 20:30
Postet av: krakk!

Hei "boligeier"!
Du har et poeng når det gjelder å binde renta i 15 år. Problemet er bare at 90% av boligeierne velger flytende rente. I svært mange andre land, blant dem Sverige, Danmark og U.S.A., har de fleste fastrentelån. Renteøkninger vil derfor slå langt hardere ut for boligeiere i Norge, i hvertfall når vi passerer det Norges Bank anser som et normalt nivå, dvs. 5-6%. Til slutt får jeg legge til at boligmarkedene i Danmark og U.S.A. er på retur, og at mye av dette skyldes innføring av lån med flytende rente, og da gjerne 100% finansiering - og dårlig bankhåndverk....

13.mai.2007 @ 20:38
Postet av: krakk!

Hei "intervall"!!
Det er helt korrekt at boligmarkedssyklusene har en varighet på 18-20 år. Forrige krakk startet ca 1989....

13.mai.2007 @ 20:41
Postet av: intervall

Hei "krakk" :-)
Virker som du har god peiling og "inni" dette.
Er det dette du driver med til daglig kanskje?
Du sier krakket startet ca.1989 - trodde det var ca.1992. Hvis du har riktig, så er det sant det Ringnes har spådd om krakk allerede til slutten av neste år.
Trodde kanskje folk hadde lært noe av den gangen.

13.mai.2007 @ 22:21
Postet av: krakk!

Hei igjen "intervall"!
Du har rett, jeg driver med lån og finans til daglig, men ikke omsetning av boliger. Ringnes har nok også rett, selvom det er vanskelig eksakt å tidfeste krakket. Boligsyklusene i U.S.A. og Vest-Europa følger hverandre. Ganske naturlig når vi har et globalt kredittmarked. Krakket begynte i -89, men markedet nådde ikke bunnen før 3-4 år seinere. I U.S.A. er det p.t. begynnende krakktendenser. Mye av årsaken finnes i det ekstremt lave rentenivået sentralbankene har lagt seg på siden 2000. Med et slikt rentenivå, er det ikke rart boligprisene har steget dramatisk. Etter hvert som boligprisene har steget, har boligeierne i stor refinansiert og tatt opp større lån. Mye av dette er gått rett til privat forbruk gjennom kjøp av biler, lcd-skjermer, båter mm (og også til bolig nr. 2, hytte, spekulasjonskjøp av bolig). Dette (over-)forbruket har i sin tur ført til høyere sysselsetting, vekst i bnp osv. Deretter til enda høyere boligpriser. Problemet til slutt er at på boligprisene har økt mye mer enn det er realøkonomisk grunnlag for. Lønningene kan ikke holde tritt, særlig ikke når rentenivået uvegerlig går oppover.
Førstegangskjøperne blir de første ofrene, da disse ofte ikke har egenkapital i utgangspunktet. 100% finansiering i et marked med stadig økende renter er ikke akkurat gunstig. Når boligprisen snur, og pila peker nedover igjen, vil disse ha negativ egenkapital.
Folk har dessverre intet lært av det forrige krakket. Å tro på et marked som stiger til himmels, er som å tro på en magisk bønnestengel.

13.mai.2007 @ 22:58
Postet av: Kreditt

Stikk fingeren i jorda, se rundt om kring....! "Alle" kjører fine biler..., en stor andel er leaset privat. Dette kommer ikke engang inn på gjeldsstatistikken, men også disse renter og avdrag må betales. Veldig mye som minner om jappetid nå om dagen. Har hus selv, så boligprisene må gjerne stige for min del, men synes det er temmelig ville tilstander nå. Har ikke noe tro på at prisene vil vokse inn i himmelen - selv om vi ikke har like tilstander nå som på slutten av 80 tallet så er det mye annet som kan tyde på samme resultat. Bare se på antallet leiligheter i borrettslag...! Meget lavt innskudd, avdragsfrie lån de første årene - og så kommer problemene... Hvem vil kjøpe en slik leilighet når avdragsfriheten nesten er over, renta vesentlig høyrere og det begynner å bli behov for å fikse litt her og der? Vi har mange potensielle lik i lasten for tiden...! Litt skeptisk til all denne over-lånefinansierte tilværelsen mange har. Svært mange som ikke har mye til overs når alt er betalt...!

14.mai.2007 @ 09:19
Postet av: GEKKO

UFF UFF - ta dere sammen.
Det er ingen grunn til at vi skal få krakke i Norge, det er fortsatt mye billigere å eie enn å leie. Når det gjelder prisøkningen som har skjedd de siste årene så er mye av dette skapt av at folk bytter ut nedbetalingslån med boligkreditter uten avdrag. Dette har i prinsippet gjort at betjeningsevnen er doblet. Dette betyr også at den prisbanen vi er på nå IKKE skal ned igjen, da vi ikke skal tilbake til nedbetalingslån. Og hva er problemet med å kjøpe en bolig til 2 mill idag, uten å betale avdrag de kommende år, når den helt sikkert om 20 år er verdt 3 mill + ? Rentekost på en bolig til 2 mill etter skatt er ca (fastrente med 100% finansiering )6.600,- pr mnd, hva får man leid for dette ? Våkn opp, det er ingen fundamentale forhold som gjør at boligmarkedet skal "krakke". Dessuten om det krakker med 20% fra sommer 08, så er vi tilbake til prisnivåer vi hadde i fjor sommer. DEN SOM TØR Å LÅNE MEST DE NESTE 20 ÅRENE VINNER !!

15.mai.2007 @ 08:39
Postet av: Hvilken gjeldsgrad er fornuftig?

Hei!
I en tid der bankene kaster boliglånene etter oss kreves det en enda mer ansvarlig årvåkenhet mtp egen gjeldsgrad. Dette er vel ikke riktig fora for skaffe beslutningsgrunnlag, men hadde vært artig å få litt tilbakemeldinger likevel. Flott med mange tilbakemeldinger på hvor mye følgende case bør lånefinansiere for følgende to alternative valg gitt forutsetningene nedenfor. Merk høyt studielån:
1 spedbarn
2 voksne, arbeidserfaring siv.øk (0år) og markedsf (2år)
1 bil
Studielån: 300' + 300'=600'
Likvider på bok: 700'
Inntekt: 370'
+ 350' = 720'
Inntektsutvikling fremmover lik offentlig sektor.
Spørsmål 1: Hvor mye boliglån er forsvarlig til en midlertidig tomannsbolig med eietid 3-5år?
Spørsmål 2: hvor mye boliglån er forsvarlig til en selvbygget bolig med laang tidshorisont.

15.mai.2007 @ 11:45
Postet av: krakk!

Hei "Gekko"! Hvor deilig hadde det ikke vært hvis det var så enkelt å tjene penger....Dessverre er ikke verden så forutsigbar som på 50-/60-tallet - og bildet er nok langt mer komplisert. Mulig du ikke er gammel nok til å huske det, men styringsrenta (den gang døgnlånsrenta) til Norges Bank på 80-tallet var alltid mellom 10 og 15% (ved en anledning faktisk hele 50%!) Ikke før november 1996, var styringsrenta nede på dagens behagelige nivå (4%). Historien forteller oss at rentenivået kan forandre seg, og boligrenta har vært mer enn 4 ganger høyere enn i dag.
Det kan godt være at du om 20 år får 3 mill for den leiligheten du gir 2 for i dag. Men, mye vann er rent i havet i mellomtiden. For mange boligeiere gjør det kanskje ikke så mye om boligen faller med 20% til neste år. Imidlertid får dette stor betydning dersom du vil eller må flytte (etter f.eks. samlivsbrudd, arbeidsløshet osv.). Du og evt. samboer står igjen med et lån på 400.000 som skal betjenes, men eier ingen bolig. I tillegg koster det en del penger å få solgt leiligheten, flytte, anskaffe møbler til det nye bostedet osv. Er du riktig heldig, har du også et studielån på 400.000 som også skal betjenes.
De fleste som velger avdragsfrie lån er førstegangskjøpere - og førstegangskjøperne er også "nederst i næringskjeden". Hvor mange blåhval blir det igjen i havet dersom planktonet forsvinner? Forsvinner tilstrekkelig mange førstegangskjøpere, går hele boligmarkedet i stå, fordi hvert førstegangskjøp genererer ytterligere 4 salg. Mange var like skråsikre som deg på slutten av åtti-tallet, og mange endte opp med å tape mer enn halve kjøpssummen - i noen tilfeller ble sågar borettslagsleiligheter omsatt for kr. 1,- (dvs. + fellesgjeld).
Husk også at det er en forsvinnende liten del av boligkjøperne som forsikrer seg mot renteendringer (les: fastrentelån).
Det er hyggelig at du er optimistisk, men i det lang løp hjelper det å ha beina på jorda!

15.mai.2007 @ 15:02
Postet av: Liberalisten

til: Børge Svanstrøm Amundsen
Har du aldri hørt om profitt?

28.mai.2007 @ 19:21
Postet av: Uten bolig

Kanskje vi har nådd et nivå hvor utsiktene til fortjeneste ikke er så sikre, og hvor folk har begynt å regne på hva det er mulig at utgiftene blir hvis renten går opp.
Jeg kjøper ikke fordi jeg er skeptisk; jeg lar være å kjøpe fordi jeg ikke har råd til å kjøpe.

01.nov.2007 @ 14:02

Skriv en ny kommentar:

Navn:
Husk meg ?

E-post:


URL:


Kommentar:


Trackback
Trackback-URL for dette innlegget:
http://app.nettblogg.no/trackback/ping/5436368

Elisabeth Holvik

Elisabeth Holvik er sjeføkonom i Norsk Privatøkonomi, og kommentator for NA24. Hun har tidligere jobbet som sjeføkonom i SEB Merchant Banking, som rådgiver i Norges Bank, konsulent i McKinsey og økonom i Nordea. Holvik trener yoga, og liker å reise - spesielt til Italia og Brasil. Du kan lese kommentarene hennes på NA24.no.

hits