Liten fare for boligkrakk

Av Elisabeth Holvik - 11.mai.2007 @ 10:29 - Kommentér
Boligprisene har hatt en rekordsterk prisstigning de siste 14 årene. Regnet reelt er prisene om lag tredoblet i denne perioden.

Både lengden på prisoppgangen og styrken har vært overraskende for mange. Flere trekker parallellen tilbake til oppgangsperioden på 1980-tallet og advarer om at det nå som da vil ende med et kraftig prisfall.

Det sies at de fem dyreste ordene i det engelske språket er «it is different this time». Jeg vil allikevel driste meg til å bruke nettopp denne forslitte frasen når jeg sammenligner faren for et boligkrakk nå med det vi hadde på slutten av 1980-tallet.

Bakgrunnen for krisen i 1980-årene var preget av særlig tre forhold:

  1. Frislipp av kreditt og lav rente.
    På 1970-tallet og 1980-tallet var det store svingninger i norsk økonomi. Den økonomiske utviklingen var preget av høy inflasjon, en politisk styrt lav rente i håp om at det skulle gi høy sysselsetning, og hyppige devalueringer for å hjelpe eksportindustrien. Kanskje mest skadelig for økonomien var kredittliberaliseringen på 80-tallet uten å samtidig slippe renten fri. Den bidro til oppbyggingen av en kraftig kredittvekst ettersom rentene ble holdt nede selv om prisstigningen og verdien av skattefradraget for renteutgifter steg. Høy inflasjon presset frem kraftige lønnsøkninger utover på 1980-tallet.
  2. Jappetid og endret mentalitet.
    Med kredittliberalisering, en politisk styrt lav rente og kraftig lønnsøkning økte optimismen utover på 80-tallet. Jappetiden var et faktum. Denne mentalitetsendringen gjorde at det ble akseptabelt å lånefinansiere forbruk; alt fra bolig, bil, sydenturer og champagne.
  3. Feil pengepolitikk.
    På 70- og 80-tallet trodde en at en kunne øke sysselsetningen ved å holde renten lav og akseptere litt høy inflasjon. Dette har i ettertid vist seg å ikke være mulig. Dette hadde sentralbanken i Tyskland forstått for lenge siden, og på midten av 1980-tallet endret også Paul Volker, sentralbanksjefen i USA på den tid, pengepolitikken i retning av å bekjempe inflasjon. Først i 1986, etter kredittboblen og kostnadssjokket, ble det erkjent at den økonomiske politikken måtte legges vesentlig om i Norge. Siden vi ikke selv hadde noen tradisjon med å styre etter et inflasjonsmål valgte en å låne troverdighet fra den tyske sentralbanken ved å holde en fast valutakurs mot ECU (i realiteten mot den tyske mark). Den faste kursen ble dermed ankeret for inflasjonen i Norge - og var altså ikke en hjelp til konkurranseutsatt industri som mange tror. Fast valutakurs var et avledet mål for å oppnå lav og stabil inflasjon Da kostnadene ved gjenforeningen av Tyskland bidro til høye renter i Tyskland måtte Norge følge etter for å holde valutakursen stabil. Konsekvensen ble et dobbelt sjokk for husholdningene: både høy rente og høy arbeidsledighet. Mange mistet jobb og dermed muligheten til å betjene et stadig dyrere boliglån.

Noe er likt
Ser en på situasjonen nå så kan man om man legger godviljen til si at dagens økning i avdragsfrie lån og økningen av rammelån er en parallell til kredittliberaliseringen på 1980-tallet. Det er også tendenser til jappetid - i alle fall om man ser på enkelte miljøer rundt Aker Brygge.

Men mye er forskjellig
Det er allikevel flere vesentlige forskjeller. Viktigst er den formuesoppbygging som har skjedd både på offentlig og privat hånd.

Norge høster nå store gevinster av den sterke veksten i de asiatiske landene og endringene i arbeidsdelingen mellom land. Vi kan importere billige varer fra Asia, mens prisene på våre eksportvarer øker sterkt, noe som avleirer seg i høy inntekt og sparing på statens hånd, økt kjøpekraft i husholdningene og god inntjening i næringslivet. Det er dels veksten i husholdningenes inntekter som driver veksten i boligprisene. Samtidig kan de gode tidene og de statlige overskuddene ha skapt en trygghet som også påvirker husholdningenes sparing og kjøp av boliger.

Riktig pengepolitikk!
Kanskje den viktigste forskjellen er at pengepolitikken i dag er rettet inn mot et direkte inflasjonsmål ? og ikke et indirekte via en fast valutakurs. Dermed er det svært lite sannsynlig at norske husholdninger vil rammes av det doble sjokket som høy arbeidsledighet og høy rente representerte på begynnelsen av 1990 tallet. Slik sett får vi håpe Norges Bank får beholde både inflasjonsmålet og sin uavhengighet.

Hva kan vi vente fremover?

Veksten i boligprisene kan i stor grad forklares av utviklingen i inntekter, arbeidsledighet, renter og boligbygging. De viktigste driverne av boligprisene vil fortsatt virke positivt fremover.

Fortsatt lav rente. De uvanlig lave kortsiktige rentene har bidratt til den sterke veksten i boligprisene. I tillegg har Norges Bank oppnådd troverdighet i sitt arbeid med å sikre lav og stabil inflasjon ? og dermed er det skapt et inntrykk av at rentene vil forbli lave for alltid. Så lenge renten er lavere enn det Norges Bank har antydet som et normalt nivå (styringsrente på 5.25%) virker renten stimulerende på økonomien. Med det tempoet Norges Bank har lagt opp til vil renten først bli normal i første kvartal neste år.

Demografi. Det samlede antallet boliger i Norge, som er vel 2,2 millioner, endrer seg lite fra år til år. Økt etterspørsel etter boliger vil derfor på kort sikt i første rekke slå ut i økte priser. På 1990-tallet ble det bygget ganske få boliger i forhold til befolkningsveksten. Befolkningen har dessuten økt mer de siste årene som følge av høy innvandring. I fjor økte folketallet med over 40 000 og flyttestrømmen gikk stort sett til de store byene.

Økte kostnader. Økte krav til standard og nye byggeforskrifter trekker kostnadene ved å bygge boliger og dermed stiger nypris på boliger.

Skattemotivert sparing i bolig.
Etter at regjeringen i fjor fjernet skattefordelen ved å spare til egen pensjon sto boliginvestering tilbake som den eneste skattemotiverte investeringsklassen i Norge. Dette har bidratt til en økt interesse for boliginvesteringer som rent investeringsobjekt. Siden belånte boliginvesteringer er en glimrende måte å få ned formuesbeskatningen på bidrar formuesbeskatningen i samme retning.


Bolig trolig god investering også i fremtiden
Det markerte fallet i sparingen er trolig et uttrykk for at husholdningene i større grad lånefinansierer investeringer. At forventet avkastning på aksjer har falt har fått Finansminister Kristin Halvorsen til å øke petroleumsfondets aksjeandel og åpnet for muligheten til å investere i andre aktivaklasser som eiendom. At norske husholdninger gjør som finansministeren gjør og ikke som hun sier er et godt bevis for at de i stigende grad er både rasjonelle og er seg sitt ansvar bevist mht å spare til egen pensjon.

Jeg tror eiendom vil vise seg som en god investering for de med lang investeringshorisont også fremover og at faren for et kraftig prisfall er lav.

Elisabeth Holvik

Elisabeth Holvik er sjeføkonom i Norsk Privatøkonomi, og kommentator for NA24. Hun har tidligere jobbet som sjeføkonom i SEB Merchant Banking, som rådgiver i Norges Bank, konsulent i McKinsey og økonom i Nordea. Holvik trener yoga, og liker å reise - spesielt til Italia og Brasil. Du kan lese kommentarene hennes på NA24.no.

mai 2007
ma ti on to fr
  1 2 3 4 5 6
7 8 9 10
11
12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31      
             
hits