Liten fare for boligkrakk

Av Elisabeth Holvik - 11.mai.2007 @ 10:29 - Kommentr
Boligprisene har hatt en rekordsterk prisstigning de siste 14 rene. Regnet reelt er prisene om lag tredoblet i denne perioden.

Bde lengden p prisoppgangen og styrken har vrt overraskende for mange. Flere trekker parallellen tilbake til oppgangsperioden p 1980-tallet og advarer om at det n som da vil ende med et kraftig prisfall.

Det sies at de fem dyreste ordene i det engelske sprket er it is different this time. Jeg vil allikevel driste meg til bruke nettopp denne forslitte frasen nr jeg sammenligner faren for et boligkrakk n med det vi hadde p slutten av 1980-tallet.

Bakgrunnen for krisen i 1980-rene var preget av srlig tre forhold:

  1. Frislipp av kreditt og lav rente.
    P 1970-tallet og 1980-tallet var det store svingninger i norsk konomi. Den konomiske utviklingen var preget av hy inflasjon, en politisk styrt lav rente i hp om at det skulle gi hy sysselsetning, og hyppige devalueringer for hjelpe eksportindustrien. Kanskje mest skadelig for konomien var kredittliberaliseringen p 80-tallet uten samtidig slippe renten fri. Den bidro til oppbyggingen av en kraftig kredittvekst ettersom rentene ble holdt nede selv om prisstigningen og verdien av skattefradraget for renteutgifter steg. Hy inflasjon presset frem kraftige lnnskninger utover p 1980-tallet.
  2. Jappetid og endret mentalitet.
    Med kredittliberalisering, en politisk styrt lav rente og kraftig lnnskning kte optimismen utover p 80-tallet. Jappetiden var et faktum. Denne mentalitetsendringen gjorde at det ble akseptabelt lnefinansiere forbruk; alt fra bolig, bil, sydenturer og champagne.
  3. Feil pengepolitikk.
    P 70- og 80-tallet trodde en at en kunne ke sysselsetningen ved holde renten lav og akseptere litt hy inflasjon. Dette har i ettertid vist seg ikke vre mulig. Dette hadde sentralbanken i Tyskland forsttt for lenge siden, og p midten av 1980-tallet endret ogs Paul Volker, sentralbanksjefen i USA p den tid, pengepolitikken i retning av bekjempe inflasjon. Frst i 1986, etter kredittboblen og kostnadssjokket, ble det erkjent at den konomiske politikken mtte legges vesentlig om i Norge. Siden vi ikke selv hadde noen tradisjon med styre etter et inflasjonsml valgte en lne troverdighet fra den tyske sentralbanken ved holde en fast valutakurs mot ECU (i realiteten mot den tyske mark). Den faste kursen ble dermed ankeret for inflasjonen i Norge - og var alts ikke en hjelp til konkurranseutsatt industri som mange tror. Fast valutakurs var et avledet ml for oppn lav og stabil inflasjon Da kostnadene ved gjenforeningen av Tyskland bidro til hye renter i Tyskland mtte Norge flge etter for holde valutakursen stabil. Konsekvensen ble et dobbelt sjokk for husholdningene: bde hy rente og hy arbeidsledighet. Mange mistet jobb og dermed muligheten til betjene et stadig dyrere boligln.

Noe er likt
Ser en p situasjonen n s kan man om man legger godviljen til si at dagens kning i avdragsfrie ln og kningen av rammeln er en parallell til kredittliberaliseringen p 1980-tallet. Det er ogs tendenser til jappetid - i alle fall om man ser p enkelte miljer rundt Aker Brygge.

Men mye er forskjellig
Det er allikevel flere vesentlige forskjeller. Viktigst er den formuesoppbygging som har skjedd bde p offentlig og privat hnd.

Norge hster n store gevinster av den sterke veksten i de asiatiske landene og endringene i arbeidsdelingen mellom land. Vi kan importere billige varer fra Asia, mens prisene p vre eksportvarer ker sterkt, noe som avleirer seg i hy inntekt og sparing p statens hnd, kt kjpekraft i husholdningene og god inntjening i nringslivet. Det er dels veksten i husholdningenes inntekter som driver veksten i boligprisene. Samtidig kan de gode tidene og de statlige overskuddene ha skapt en trygghet som ogs pvirker husholdningenes sparing og kjp av boliger.

Riktig pengepolitikk!
Kanskje den viktigste forskjellen er at pengepolitikken i dag er rettet inn mot et direkte inflasjonsml ? og ikke et indirekte via en fast valutakurs. Dermed er det svrt lite sannsynlig at norske husholdninger vil rammes av det doble sjokket som hy arbeidsledighet og hy rente representerte p begynnelsen av 1990 tallet. Slik sett fr vi hpe Norges Bank fr beholde bde inflasjonsmlet og sin uavhengighet.

Hva kan vi vente fremover?

Veksten i boligprisene kan i stor grad forklares av utviklingen i inntekter, arbeidsledighet, renter og boligbygging. De viktigste driverne av boligprisene vil fortsatt virke positivt fremover.

Fortsatt lav rente. De uvanlig lave kortsiktige rentene har bidratt til den sterke veksten i boligprisene. I tillegg har Norges Bank oppndd troverdighet i sitt arbeid med sikre lav og stabil inflasjon ? og dermed er det skapt et inntrykk av at rentene vil forbli lave for alltid. S lenge renten er lavere enn det Norges Bank har antydet som et normalt niv (styringsrente p 5.25%) virker renten stimulerende p konomien. Med det tempoet Norges Bank har lagt opp til vil renten frst bli normal i frste kvartal neste r.

Demografi. Det samlede antallet boliger i Norge, som er vel 2,2 millioner, endrer seg lite fra r til r. kt ettersprsel etter boliger vil derfor p kort sikt i frste rekke sl ut i kte priser. P 1990-tallet ble det bygget ganske f boliger i forhold til befolkningsveksten. Befolkningen har dessuten kt mer de siste rene som flge av hy innvandring. I fjor kte folketallet med over 40 000 og flyttestrmmen gikk stort sett til de store byene.

kte kostnader. kte krav til standard og nye byggeforskrifter trekker kostnadene ved bygge boliger og dermed stiger nypris p boliger.

Skattemotivert sparing i bolig.
Etter at regjeringen i fjor fjernet skattefordelen ved spare til egen pensjon sto boliginvestering tilbake som den eneste skattemotiverte investeringsklassen i Norge. Dette har bidratt til en kt interesse for boliginvesteringer som rent investeringsobjekt. Siden belnte boliginvesteringer er en glimrende mte f ned formuesbeskatningen p bidrar formuesbeskatningen i samme retning.


Bolig trolig god investering ogs i fremtiden
Det markerte fallet i sparingen er trolig et uttrykk for at husholdningene i strre grad lnefinansierer investeringer. At forventet avkastning p aksjer har falt har ftt Finansminister Kristin Halvorsen til ke petroleumsfondets aksjeandel og pnet for muligheten til investere i andre aktivaklasser som eiendom. At norske husholdninger gjr som finansministeren gjr og ikke som hun sier er et godt bevis for at de i stigende grad er bde rasjonelle og er seg sitt ansvar bevist mht spare til egen pensjon.

Jeg tror eiendom vil vise seg som en god investering for de med lang investeringshorisont ogs fremover og at faren for et kraftig prisfall er lav.

Elisabeth Holvik

Elisabeth Holvik er sjefkonom i Norsk Privatkonomi, og kommentator for NA24. Hun har tidligere jobbet som sjefkonom i SEB Merchant Banking, som rdgiver i Norges Bank, konsulent i McKinsey og konom i Nordea. Holvik trener yoga, og liker reise - spesielt til Italia og Brasil. Du kan lese kommentarene hennes p NA24.no.

mai 2007
ma ti on to fr l s
  1 2 3 4 5 6
7 8 9 10
11
12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31      
             
hits